王某、丁某2018年年初登記結婚。結婚用房是王某2017年購買(mǎi)的，產(chǎn)證登記在王某一人名下，總價(jià)值120萬(wàn)左右。到2018年兩人結婚時(shí)，該房子還欠30萬(wàn)多元貸款，這部分貸款由兩人婚后共同償還。2019年，丁、王兩人決定賣(mài)掉這套房子再購房。2019年3月22日，王某將該房子以210萬(wàn)元的價(jià)格售出。同年6月15日，王某用該筆房款又購買(mǎi)了另一套總價(jià)200萬(wàn)元的房子，首付100萬(wàn)元，剩余100萬(wàn)元以王某名義貸款，房產(chǎn)證登記在王某一人名下。后來(lái)王、丁兩人因種種原因離婚。2020年8月王某向法院提起訴訟，要求離婚并主張200萬(wàn)元的房子應當認定為他的個(gè)人財產(chǎn)。而丁某則認為：第一套120萬(wàn)元的房子的確是王某婚前購買(mǎi)的，但是兩人結婚后共同還貸，因此認為對這套房產(chǎn)自己享有權利，而后王某將該房出售又購得的新房，該房是在婚姻關(guān)系存續期間取得，雖然登記在王某一人的名下，但是應當認定為兩人的共同財產(chǎn)，因此要求依法平均分割該房產(chǎn)。

       婚前的房產(chǎn)可能多是用于個(gè)人居住，婚后隨著(zhù)家庭成員的增多，很多情況下都需要重新購房，如若將婚前的房產(chǎn)出售再以購房款重新購房的，該套房屋在離婚時(shí)如何處理，是一個(gè)實(shí)踐中值得研究的問(wèn)題。對于這一問(wèn)題，法律規定并沒(méi)有明確的答復，不同的法院在司法實(shí)踐中可能依據具體情況有不同的處理?！痘橐黾彝ゾ幗忉尅芬幎ǎ?ldquo;夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動(dòng)產(chǎn)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動(dòng)產(chǎn)登記一方對另一方進(jìn)行補償。”依本條可知，當事人以個(gè)人財產(chǎn)購買(mǎi)了房產(chǎn)在婚姻關(guān)系存續期間，因市場(chǎng)行情變化拋售后產(chǎn)生的增值部分，由于這些財產(chǎn)本身僅是個(gè)人財產(chǎn)形態(tài)的變化，性質(zhì)上仍為個(gè)人所有之財產(chǎn)，拋售后的增值是基于原物交換價(jià)值的上升所致，仍應依原物所有權歸屬為個(gè)人所有。根據上述司法解釋?zhuān)儋彽玫姆慨a(chǎn)一般應歸于婚前房產(chǎn)所有一方，因為賣(mài)房款是再購房時(shí)資金的主要來(lái)源，當然，還需要結合房屋登記情況來(lái)考慮。但是其他省市地區的法院可能會(huì )做出不同的判決，對這種區域的差別，沒(méi)有統一的標準，只能參考當地的規定做出適當的判斷。

       但是另一方面，中國近幾年房?jì)r(jià)漲幅較大，對于升值的部分可以視為一種收益，具體實(shí)踐中，在判斷個(gè)人財產(chǎn)于婚姻關(guān)系存續期間所取得的收益是否屬于夫妻共同所有時(shí)，人民法院會(huì )根據案件實(shí)際情況，對各種形式個(gè)人財產(chǎn)的婚后收益，從是基于原個(gè)人財產(chǎn)的自然增值還是基于夫妻共同經(jīng)營(yíng)行為所產(chǎn)生的增值來(lái)判斷，若是基于原個(gè)人財產(chǎn)的自然增值，則該增值部分為個(gè)人所有；若是基于夫妻共同經(jīng)營(yíng)行為所產(chǎn)生的增值，則通常認定為共同所有。此外，若收益是基于個(gè)人財產(chǎn)與共同財產(chǎn)混同后的投資行為所產(chǎn)，無(wú)證據證明具體比例的，推定為共同財產(chǎn)投資收益，歸夫妻共同所有。

       上述案例中，第一套房產(chǎn)主要由王某出資且登記在王某名下，因此第一套房產(chǎn)是王某的個(gè)人婚前財產(chǎn)。結婚后，王某將該房賣(mài)掉，又用房款付首付購得第二套房產(chǎn)，并以個(gè)人名義用個(gè)人婚前財產(chǎn)還貸，故該第二套房產(chǎn)也應當認定為王某的個(gè)人財產(chǎn)。但是丁某參與了第一套房屋的還貸，對于這一部分，王某應給予丁某一定的補償。至于房產(chǎn)升值的部分，因為該升值部分是基于王某婚前個(gè)人財產(chǎn)而隨市場(chǎng)浮動(dòng)自然產(chǎn)生，并非王某、丁某共同經(jīng)營(yíng)所得，因此對該增值部分丁某無(wú)權要求分割。將婚前房產(chǎn)出賣(mài)再購買(mǎi)房產(chǎn)這只涉及個(gè)人財產(chǎn)形式的轉換，而不是性質(zhì)的轉變，因此仍舊認定為個(gè)人財產(chǎn)更為合適。如果認定為共同財產(chǎn)的話(huà)，就會(huì )出現這樣一個(gè)怪象：婚前的買(mǎi)的房子如果不賣(mài)的話(huà)，認定為個(gè)人財產(chǎn)，而一旦出售就變?yōu)楣餐敭a(chǎn)，這樣的處理方式有點(diǎn)荒唐。