住房問(wèn)題，無(wú)論何時(shí)都是重要的民生問(wèn)題。隨著(zhù)改革開(kāi)放的不斷深入，各行各業(yè)，各個(gè)領(lǐng)域都發(fā)生了翻天覆地的變化，要說(shuō)變化最大的當屬?lài)鴥鹊姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)。在過(guò)去的一段時(shí)間里，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，極大地促進(jìn)了經(jīng)濟發(fā)展也給人們的生活帶來(lái)了不小的改變。對于很多朋友來(lái)說(shuō)，如何擁有一套屬于自己的住房，是很多人夢(mèng)寐以求的事情，然而近些年，因為房產(chǎn)而引發(fā)的糾紛也是屢見(jiàn)不鮮。

王女士家中，在任何人都不知情的情況下，父母留下的房產(chǎn)突然變更為弟媳的名字，不知這是弟弟故意欺騙還是另有隱情？面對紛繁錯雜的現狀又該從何處入手？北京電視臺科教頻道《律師幫幫忙》首播14：10分，重播23：40分的節目中，曹曉靜律師和懷向陽(yáng)律師將為王女士理清，家中房產(chǎn)的那些事。

案例回顧

王女士的老公在家中排行老大，下面還有兩個(gè)弟弟。1994年家中老房子拆遷的時(shí)候，一共分到了三套屬于單位的自管公租房。其中兩位老人分得一套三居室，王女士和老公以及三弟一家各分得一套兩居室。

母親曾經(jīng)表示，希望老三將自己名下的兩居室出租出去，老三一家搬到父母這套三居室內與父母共同生活。為了表示對老人的尊重，對于母親的想法，王女士一家并沒(méi)有反對。在三弟與父母共同居住期間，王女士的公公去世，據王女士所說(shuō)，公公并未對房產(chǎn)留有遺囑，父母名下公租房的承租人也一直沒(méi)有變更。

2014年房改，從房管所傳來(lái)的一個(gè)消息，讓王女士和老公又驚又怒。原來(lái)，房管所的過(guò)戶(hù)部門(mén)通知王女士一家，房改政策是令原有的公租房變更為產(chǎn)權房，在變更的過(guò)程中，原本屬于父母居住的這套三居室，在變更的過(guò)程當中直接變成了弟媳的名字。在獲知這個(gè)消息后，王女士的愛(ài)人表示，不能接受這個(gè)事實(shí)，認為這是不可能的事情。

2019年，隨著(zhù)王女士婆婆的因病離世，因為這套父母留下房子的歸屬問(wèn)題，一家人爭吵不斷，關(guān)系緊張?，F在王女士想知道這套房子自己還能否分到相應的份額？希望專(zhuān)業(yè)的律師能給自己指點(diǎn)，以合法的途徑解決家中的糾紛。

律師支招

懷向陽(yáng)律師表示，王女士的公婆先后去世，也都并未留有遺囑，房產(chǎn)應該按照法定繼承的方式繼承。但是，目前這套房子登記在老三的愛(ài)人名下，從形式上來(lái)看，這套房子并不能作為老人的遺產(chǎn)來(lái)繼承。王女士對房產(chǎn)是否曾經(jīng)辦理了變更承租人的手續，并不清楚，這點(diǎn)需要王女士進(jìn)一步的核實(shí)相應的情況。對于公房承租人變更，往往與實(shí)際居住權、日后的拆遷利益相關(guān)，所以現實(shí)中很容易產(chǎn)生糾紛。公房變更承租人是有一定條件的，依據《關(guān)于公有居住房屋變更、分列租賃戶(hù)名的若干規定》，公房變更租賃戶(hù)名應當符合下列條件：

（一）承租人與本處有本市常住戶(hù)口的共同居住人協(xié)商一致要求變更租賃戶(hù)名的；

（二）承租人戶(hù)口遷離本市，本處有本市常住戶(hù)口的共同居住人協(xié)商一致要求變更租賃戶(hù)名的；

（三）承租人死亡，其生前在本處有本市常住戶(hù)口的共同居住人協(xié)商一致要求變更租賃戶(hù)名的；

（四）承租人死亡，其生前在本處無(wú)共同居住人的，其生前具有本市常住戶(hù)口的配偶與直系親屬協(xié)商一致要求變更租賃戶(hù)名的。

根據以往的辦案經(jīng)驗，北京一個(gè)的家庭享受兩次房改政策，包括獲得兩套承租公房這個(gè)的確是不符合現有政策規定的。自管公房和直管公房其實(shí)是有一定區別的，對于自管公房來(lái)說(shuō)，單位自主權會(huì )更大一些，但是，單位也不能完全違背，北京市對于公房承租的相關(guān)政策。

曹曉靜律師根據目前的情況，從兩點(diǎn)為王女士進(jìn)行分析。首先，涉及到王女士的公公和婆婆名下的公房，在變更承租人的程序上是否合法。如果說(shuō)原承租人是王女士的公公，那王女士的婆婆自己是沒(méi)有辦法單獨完成變更的。

實(shí)踐中，變更公房承租人分為兩種情形：

第一種，原始承租人在世，去直管單位溝通，符合相關(guān)條件直接變更即可，無(wú)需公證；

第二種，原始承租人去世，辦理上述公證事項則需要原始承租人所有繼承人均到場(chǎng)方可辦理。

一般來(lái)講，辦理變更要符合下述條件：

1.原承租人死亡或外遷；

2.與原承租人為同一戶(hù)籍；

3.是原承租人的家庭成員；

4.與原承租人共同居住二年以上；

5.沒(méi)有其他住房。

只有符合以上五個(gè)條件，才能變更公房的承租人。另外對于承租房變更的手續，曹曉靜律師建議王女士可以通過(guò)以下三種渠道來(lái)取得

1.申請信息公開(kāi)

2.去原單位了解

3.去法院訴訟，申請法院去調取

其次，通過(guò)王女士的描述，在2014年房改的時(shí)候是使用了父母的工齡購房，根據《北京市高級人民法院關(guān)于審理繼承糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》第六條規定：“按成本價(jià)或標準價(jià)購買(mǎi)公房時(shí)，依國家有關(guān)政策折算已死亡配偶一方工齡而獲得政策性福利的，該政策性福利所對應財產(chǎn)價(jià)值的個(gè)人部分應作為已死亡配偶的遺產(chǎn)予以繼承。該政策性福利所對應的財產(chǎn)價(jià)值計算參考公式：（已死亡配偶工齡對應財產(chǎn)價(jià)值的個(gè)人部分÷購買(mǎi)公房時(shí)房屋市值）×房屋現值。”所以根據上述規定，這套房子即便已經(jīng)變更到弟媳的名下，也不能完全屬于弟弟和弟媳。

曹曉靜律師  有溫度的婚姻家庭律師，最貼心的法律服務(wù)專(zhuān)家

北京市盈科律師事務(wù)所  高級合伙人

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