電視劇《安家》的播出，道出了普通人購房過(guò)程中的酸甜苦辣。在二手房交易時(shí)，買(mǎi)方不僅應實(shí)地考察房屋的結構、格局、采光及物業(yè)服務(wù)等事項，還應對房屋的性質(zhì)、產(chǎn)權狀況、是否涉訴、是否存在抵押、物業(yè)采暖費結算等情況進(jìn)行詳細了解。

今天找到欄目組尋求幫助的李女士，當初歡歡喜喜購置房產(chǎn)，如今，房子卻成了她心中的痛。李女士購買(mǎi)五年的房產(chǎn)，至今依然無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)。二手房繁瑣的交易過(guò)程中，哪些細節需要特別注意？北京電視臺科教頻道《律師幫幫忙》，曹曉靜律師將幫李女士理清房產(chǎn)交易中的細節，明確她擁有的權利，依法維護自己的權益。

案例回顧

買(mǎi)房，對于很多人來(lái)說(shuō)，都是一件大喜事。而李女士五年前購買(mǎi)二手房的經(jīng)歷，卻成為她心里的一樁糟心事。

原來(lái)，為了方便照顧老人和孩子上學(xué)，李女士一家人賣(mài)掉了兩套拆遷房，換購一套當時(shí)價(jià)值515萬(wàn)元的三居室住房。本想著(zhù)既解決了孩子就近上學(xué)的問(wèn)題，又能三代同堂、互相有個(gè)照應，是個(gè)兩全其美的選擇。

但是令李女士萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，就在自己簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同，辦理完定金支付以及相應的交付手續后，卻得知房子處于被查封的狀態(tài)。也正因此，李女士這套裝修花費100多萬(wàn)元，并且已經(jīng)居住5年的三居室，過(guò)戶(hù)的問(wèn)題卻一直沒(méi)有辦法解決。

為此，李女士曾經(jīng)多次和中介公司交涉過(guò)戶(hù)時(shí)間，而中介的回復是一直讓李女士等待，等原房主此房所做的抵押和查封解除之后，就可以給她辦理過(guò)戶(hù)。但是，日子等的久了，李女士總覺(jué)得心里不踏實(shí)。于2016年，將原房主訴至法院。法庭上，原房主表示，認可這份房屋買(mǎi)賣(mài)合同、并愿意配合李女士將房屋過(guò)戶(hù)，也正是基于此，李女士和原房主達成了庭外和解。

在這之后，李女士一直抱著(zhù)一線(xiàn)希望，期待原房東能早日跟她完成過(guò)戶(hù)手續。直到2019年，原房主的債權人找到李女士，聲稱(chēng)房產(chǎn)已經(jīng)被查封，后續就要執行拍賣(mài)的手續，這讓李女士一家蒙受了巨大的經(jīng)濟損失。

李女士認為，自己購房之初，中介公司知悉此房有兩次抵押，后續可能涉及查封的風(fēng)險存在，卻沒(méi)有及時(shí)告知，依然讓李女士等待過(guò)戶(hù)。中介公司是否存在過(guò)失？她可以向中介公司主張賠償嗎？帶著(zhù)李女士的諸多疑問(wèn)，我們看看曹曉靜律師如何回答。

律師支招

曹曉靜律師表示，在房屋的連環(huán)交易中，由于房屋產(chǎn)權不明或者因為有不明債權的存在，導致無(wú)法過(guò)戶(hù)而引發(fā)的糾紛還是比較多的。像李女士這樣的情況，就是典型的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。

目前，若想繼續履行合同，要看原房主到底將房子抵押了多少，房子還有沒(méi)有剩余的價(jià)值，同時(shí)還要通過(guò)檢索查看房子被查封的標的是多少，如果通過(guò)調查，了解到原房主已經(jīng)資不抵債，很顯然這套房子從客觀(guān)上已經(jīng)不能履行，需要李女士一家果斷放棄，如果通過(guò)調查，我們發(fā)現原房主還有其他的財產(chǎn)可供執行，那么還有繼續履約的可能。但是，根據目前的情況，曹曉靜律師認為，解除合同的可能性會(huì )比較大。

曹曉靜律師建議，發(fā)現房子出現糾紛應在第一時(shí)間到法院起訴，查明房屋的情況后，如果具備履行條件可以要求繼續履行合同，如果對于過(guò)戶(hù)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)障礙重重，并且超出了中介和原房主的解決能力，應該果斷解除協(xié)議，這是最好的止損方式。

對于中介是否承擔責任，曹曉靜律師表示，需要具體了解一下中介與原房主的交易情況。李女士在起訴原房主解除買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，可以將中介列為第三人。如果當初賣(mài)房的時(shí)候，原房主對房屋的狀況有隱瞞，并且存在一直誤導中介的情況，那么中介的責任就會(huì )小一些。如果原房主已經(jīng)如實(shí)的披露了房屋的信息，是中介為了促成交易沒(méi)有盡到審查的義務(wù)，那么中介就要承擔相應的責任，賠償李女士的損失。

針對李女士的購房經(jīng)歷，曹曉靜律師提醒購房者，購房時(shí)一定要注意以下兩點(diǎn)：

第一，要確保房源沒(méi)有問(wèn)題，不但要了解房屋有沒(méi)有抵押，最好通過(guò)《中國裁判文書(shū)網(wǎng)》檢索房主的個(gè)人情況，查看其有沒(méi)有在執行中的案件。如果他已經(jīng)陷入資金鏈斷裂被債主追上門(mén)的情況，那么在二手房交易的過(guò)程中，極有可能房屋會(huì )被法院查封，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)。

第二、在買(mǎi)房的時(shí)候，不要過(guò)度迷信中介的保障和承諾。必要的時(shí)候，可以在交易的過(guò)程中咨詢(xún)律師，有專(zhuān)業(yè)律師把關(guān)的情況下，可以確保房屋交易順利，在遇到突發(fā)情況的時(shí)候也能幫您及時(shí)止損。

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北京市盈科律師事務(wù)所  高級合伙人

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